Resorti në Plazhin e Pasqyrave rrezikon të rrafshojë fshatin Manastir

Në një bar-restorant të vogël, në pjesën shkëmbore të skajit fundor të fshatit Manastir, Gëzim Hoxha u shërben drekën turistëve të parë të këtij sezoni. Nga tarraca e biznesit familjar, pamja hapet drejt Plazhit të Pasqyrave, Kanalit të Korfuzit dhe kodrës ku ngrihet Manastiri i Shën Gjergjit, në një prej segmenteve më të lakmuara të bregdetit shqiptar.

Për më shumë se dy dekada, familja jetoi mes emigracionit në Greqi dhe fshatit Manastir, duke punuar atje për t’i investuar kursimet në biznesin e vogël që sot u siguron të ardhurat kryesore. Pasi Gëzimi u shërben me dashamirësi vizitorëve të huaj që shijojnë të qetë mikpritjen dhe pamjen mbresëlënëse, ai shfaq tensionin dhe pikëpyetjet që e mundojnë mbi të ardhmen e vetë fshatit.

“Kam jetuar 22 vite në Greqi dhe të gjitha paratë që kam fituar atje i kam investuar këtu. Kam ngritur një restorant të vogël me pesë tavolina dhe prej tij ushqehemi, unë, djali dhe gruaja ime”, tregoi 70-vjeçari, teksa duart i dridheshin nën tabakanë e madhe me të cilën i shërbeu një çifti të huaj.

Qetësia e banorëve të Manastirit është tronditur pasi u shfaq një “hartë e kuqe”, e cila nisi të shpërndahej në formë klandestine në zyrën e Kadastrës së Sarandës. Ëndrrat e banorëve që kanë tashmë në dorë një certifikatë legalizimi janë barazuar me ato që ende nuk e disponojnë një të tillë, pasi një projekt i “turizmit elitar” ka bllokuar tashmë të ardhmen e fshatit.

“Nuk kam hyrë në pronën e askujt me forcë. Kam ardhur këtu në vitin 2009, si shumë të tjerë në fshat”, shpjegoi Gëzim Hoxha përballë projektit që synon të krijojë një “fshat brenda fshatit”.

Klikoni KËTU dhe ndiqni video-kronikën e artikullit.

I quajtur “Ksamil Seaside Resort & Residential, The Mirrors, Faza I”, ai u paraqit nga kompania “Premium Finance Invest” sh.p.k. në vitin 2025 dhe menjëherë më pas, nisi të qarkullonte një hartë nën dorë si një “status quo” për ndalimin e legalizimeve apo ndërtimeve të reja nga banorët.

“Ne nuk jemi të huaj, jemi shqiptarë dhe duam të drejtën tonë. Shkojmë te Kadastra dhe na japin ca harta të kuqe. Mua hipotekën ma ka dhënë shteti. Ku del ai tjetri sot si pronar? Del me 300 hektarë, me gjysmën e jugut, kush është ky?!”, shpjegoi me shqetësim Arsen Vaja mbi konfliktin midis pronarëve pretendues si trashëgimtarë dhe atyre që e kanë legalizuar pronën.

Investimet e kompanisë nga Saranda në Durrës ilustrojnë konfliktet midis investitorëve dhe pronarëve të tokave në projektet masive në turizëm, teksa në një projekt për të cilin mori “Statusin e Investitorit Strategjik” në zonën e Gjirit të Lalzit, kompania dështoi herën e parë për ta finalizuar dhe kërkoi më shumë kohë për të zgjidhur konfliktet e pronësisë me pronarët e truallit.

“Harta e kuqe” vendos në pikëpyetje ekzistencën e fshatit Manastir

Me rënien e komunizmit, një fshat i ri u krijua përpara Ksamilit, duke u pagëzuar me emrin “Manastir”, teksa u ngrit nën kodrën e Manastirit të Shën Gjergjit dhe mbi Plazhin e Pasqyrave.

Banorët shfrytëzuan një ish-repart ushtarak dhe hapësira të tjera për të ngritur fillimisht banesa për të jetuar dhe vit pas viti i përshtatën në struktura akomoduese për turizmin sezonal përgjatë verës.

“Gratë këtu jetojnë me verën. Në prill e maj kthehen nga Greqia dhe punojnë deri në tetor”, shpjegoi Gonxhe Paza, duke theksuar se turizmi po e mban gjallë fshatin.

Pa humbur kohë, ajo nxori nga xhepi një certifikatë pronësie të lëshuar nga Zyra e Regjistrimit të Pasurive të Paluajtshme në Sarandë. Aty dallohet viti 2018, kur familjes Paza iu legalizua objekti i ndërtuar aty dhe që vërteton pronësinë e familjes mbi truallin e fshatit Manastir.

“Kam prishur shtëpinë dhe kam bërë dhoma e banjo për turistët. Me këtë jetojmë. Fëmijët më kanë ikur se nuk kanë punë këtu”, shtoi Paza për Median Amfora, duke treguar për udhëkryqin midis shpresës së turizmit dhe rrezikut për t’iu rrafshuar banesa.

“Këtu janë bërë 70% e fshatit me dokumente dhe duam që edhe ata 30% që s’i kanë t’i marrin dhe të rregullohet edhe fshati, se ne jemi sipas ligjit”, shpjegoi i revoltuar Kosta Zervoji, një tjetër banor.

Veprimet për të legalizuar ndërtesat apo për të investuar janë ndërprerë informalisht nga zyra e Kadastrës, pasi një projekt që synon ndërtimin e një resorti në zonë nisi të ngjizet përmes lejeve që kanë nisur të miratohen nga qeveria shqiptare.

Kompania “Premium Finance Invest” aplikoi me projektin e titulluar, “Ksamil Seaside Resort & Residential, The Mirrors, Faza I” në Këshillin Kombëtar të Territorit dhe Ujit (KKTU) më 27 janar 2025.

Kjo pasi e kishte fituar “Statusin e Investitorit Strategjik” për një tjetër projekt në Durrës, katër vite më parë dhe që duket se gati ka dështuar, ndërsa për projektin në Sarandë KKTU miratoi brenda 23 ditësh “Lejen e Zhvillimit”, e cila përcakton kushtet urbanistike të zhvillimit të pronës dhe i paraprin marrjes së lejes së ndërtimit.

Pas më shumë se një viti, leja u zbardh vetëm në fillim të muajit qershor, duke ofruar më shumë të dhëna teknike për projektin që pritet të zbatohet në dy faza. Fillimisht, ai do të fokusohet tek ndërtimi i 46 vilave private, ndërsa në fazën e dytë projekti përfshin një hotel me vila mbështetëse dhe shërbime bar-restoranti.

Planvendosja e projektit shtrihet në një pjesë të mirë të fshatit që numëron mbi 150 ndërtesa dhe kërkon që në të dyja fazat, të rrafshojë objekte ekzistuese, të cilat sipas banorëve posedojnë edhe certifikata legalizimi, që sipas tyre u ofruan nga shteti pa u përmendur se prona ka një pronar joshtetëror, pra privatë të tjerë që e pretendojnë atë.

Nga krahasimi i planvendosjes së projektit të resortit turistik me ortofotot dhe hartat satelitore duket se zhvillimi i planifikuar mbivendoset me një pjesë të fshatit ekzistues Manastir, duke kërkuar shembjen e pashmangshme të objekteve në të dyja anët e fshatit. Gjurma e vilave dhe rrugëve të reja duket se prek zona ku sot ndodhen banesa dhe biznese familjare, duke ngritur pikëpyetje nëse projekti mund të realizohet pa i prekur ndërtimet legalizuara ndër vite.

Në lejen e zbardhur të zhvillimit, rezulton se projekti do të zhvillohet në pronën e Iliriana Demirajt (Çoçoli). Ajo është trashëgimtare e familjes Çoçoli, e cila trashëgon parcela tokash që nga Ksamili dhe që lidhen me ndarjet historike të tokës gjatë periudhës së mbretërisë së Zogut. Vetë Çoçoli nuk ishte e arritshme për një koment mbi çështjen e pronësisë, ku do të zhvillohet projekti që ka gjetur të papërgatitur banorët e fshatit Manastir.

“Unë kam ardhur këtu në vitin 2009, kam hedhur objektin në ish-repartin ushtarak, nuk u futa në vendin ku dikush kishte pronën dhe nuk u futa me forcë”, shpjegoi Gëzim Hoxha.

Dhjetëra banorë të Manastirit në shkurt të këtij viti, protestuan edhe para Kadastrës së Sarandës, duke kërkuar transparencë për projektin, por pa mundur të qartësohen për fatin e pronave të tyre, pasi ndër vite ndoqën procedura legalizimi, regjistrimi dhe pajisjeje me dokumentacion pronësie pranë institucioneve shtetërore.

Në një përgjigje zyrtare për Amforën, Drejtoria Vendore e Agjencisë Shtetërore të Kadastrës (ASHK) Sarandë shpjegoi se në arkivat e institucionit rezultojnë aplikime të banorëve të zonës së Manastirit (Pasqyra) që prej vitit 2006, ndërsa pjesë e dokumentacionit janë edhe kërkesa të depozituara në vitin 2017.

Sipas ASHK-së, aplikimet e tjera janë trajtuar pranë zonës kadastrale 2297 Ksamil dhe nuk disponoheshin të dhëna të tjera, teksa 7 aplikimet e identifikuara ishin ende në fazën fillestare të vlerësimit. Ndërsa harta që banorët pretendojnë se u është dhënë nën dorë nga zyra e Kadastrës, me zonën e vijëzuar me të kuqe si pjesë e projektit, duket se nuk përbën një dokument zyrtar.

Të vendosur mes Plazhit të Pasqyrave, Gjirit të Manastirit dhe Shpellës së Pëllumbave, banorët e këtij fshati e ndërtuan jetën e tyre mbi turizmin familjar dhe kursimet e emigracionit, në një territor që me kalimin e viteve u kthye në një nga asetet më të lakmuara të bregdetit shqiptar.

“Në vitin 2012-2013 kemi marrë legalizimin. Kemi paguar tokën, kemi marrë dokumentet dhe më pas edhe hipotekën. Deri në vitin 2020 nuk kemi pasur probleme”, shpjegoi Bedri Hysi.

“Tani na ka dalë një pronar i ri dhe pjesa më e madhe e fshatit është futur në vijën e kuqe. Unë jam brenda vijës së kuqe”, shtoi banori i fshatit.

Sipas tyre, pavarësisht kërkesave dhe ankesave drejtuar institucioneve, ende nuk kanë marrë një përgjigje të qartë mbi statusin e pronave dhe arsyen e përfshirjes së tyre në territorin e shënuar në hartë, ndonëse objektet e tyre janë legalizuar.

Për banorët e Manastirit, shqetësimi lidhet me zhvillimin e këtij resorti të ri turistik në zonën ku për më shumë se dy dekada ata ndërtuan jetën dhe bizneset me bindjen se shteti ua kishte njohur të drejtat mbi pronat që ngritën. Ndërsa për të njëjtin territor është miratuar një projekt turistik me vila, hotel me pesë yje dhe struktura rezidenciale, shumë prej banorëve thanë se po përballen me pasiguri mbi të ardhmen e objekteve që kanë legalizuar, regjistruar dhe dokumentuar ndër vite.

“Ne jemi sipas ligjit. Kemi paguar tokën, kemi marrë legalizimet dhe dokumentet. Nuk kërkojmë gjë tjetër veçse të drejtën tonë”, tha Arsen Vaja.

Sipas avokatit Elton Laska, legalizimi dhe regjistrimi i një pasurie nuk janë procedura formale pa pasoja juridike, por përkundrazi ato krijojnë të drejta dhe pritshmëri të ligjshme për qytetarët, të cilët investojnë dhe ndërtojnë jetën e tyre mbi bazën e këtyre akteve administrative.

“Legalizimi nuk është një favor i shtetit, por një akt administrativ që prodhon të drejta të plota për pronarin. Pasi një pronë është njohur dhe regjistruar ligjërisht, çdo kufizim ndaj saj duhet të bazohet në ligj, të jetë proporcional dhe të ndjekë një procedurë të rregullt ligjore”, shpjegoi Laska.

Sipas tij, problemi nuk qëndron te zhvillimi ekonomik apo turistik në vetvete, por te mënyra se si ai ndërhyn mbi të drejtat ekzistuese të pronës.

“Nëse shteti ndryshon rregullat e lojës pasi ka njohur më parë të drejta pronësie, krijohet pasiguri për qytetarët dhe investitorët”, vlerësoi ai.

Projekte të shndritshme që zbehen nga konfliktet e pronësisë

Projekti i “Plazhit të Pasqyrave” në fshatin Manastir mban firmën e një prej studiove më prestigjioze të arkitekturës bashkëkohore në botë, “Kengo Kuma & Associates”. E themeluar nga arkitekti japonez Kengo Kuma, i njohur tashmë për publikun shqiptar si autor i projektit aty pranë për ndërtimin e Qendrës së Vizitorëve në Parkun Kombëtar të Butrintit.

Studioja është e njohur për projekte ikonike që ndërthurin arkitekturën me peizazhin natyror dhe për ndërhyrje me ndikim të ulët vizual, si Stadiumi Kombëtar i Japonisë për Lojërat Olimpike Tokio 2020. Në projektin në fshatin Manastir, ajo ka si partner lokal studion “EV Engineering” sh.p.k.

I pagëzuar si “The Mirrors” (Pasqyrat), projekti është ndarë në dy faza me intensitet të ndryshëm ndërtimi. Faza e parë, nga ana e kodrës së Manastirit, shtrihet në një sipërfaqe prej 92 mijë metrash katrorë dhe parashikon një gjurmë ndërtimi prej 5535 metrash katrorë dhe ndërtesa me një, deri në dy kate, pa struktura nëntokësore.

Por situata ndryshon ndjeshëm në fazën e dytë, që shtrihet në anën tjetër të fshatit, në krahun e “Shpellës së Pëllumbave”, ku përqendrohet pjesa më intensive e projektit. Në një sipërfaqe prej 26 mijë metrash katrorë parashikohen 23 mijë metra katrorë volum ndërtimi, në një gjurmë ndërtimi prej 10 mijë metrash katrorë. Ndërtesat parashikohen deri në tre kate mbi tokë dhe struktura nëntokësore që arrijnë deri në gjashtë kate. Koeficienti i shfrytëzimit të truallit rritet në 38.5 për qind, mbi gjashtë herë më i lartë se në fazën e parë.

Kompania që parashikon të zbatojë projektin, “Premium Finance Invest”, u krijua në vitin 2016 me kapital gjerman, si një institucion financiar jobankar. E zotëruar nga kompania me kapital austriak “SIG Holding GmbH”, ajo lidhet me kazinotë e Tiranës dhe me ish-“APEX-AL”, me pronar kryesor përfitues Bledar Sinanin, i cili mban nënshtetësi gjermane.

Për të marrë një qëndrim mbi pretendimet e ngritura nga banorët, Amfora iu drejtua me një kërkesë për koment kompanisë “Premium Finance Invest”, por ajo nuk u përgjigj deri në publikimin e këtij shkrimi.

Për historianin dhe ish-restauratorin Halil Shabani, debati nuk lidhet vetëm me të drejtat e pronësisë së banorëve të Manastirit, por ajo që po ndodh në zonën e Ksamilit dhe përgjatë bregdetit jugor është pjesë e një transformimi më të gjerë që po prek disa prej territoreve më të rëndësishme turistike dhe natyrore të vendit.

“Po shikojmë që të gjitha pikat më të bukura të turizmit, më dominantet, po bien në duart e atyre që ne i quajmë oligarkë. Po marrin të gjithë ajkën e bregdetit”, tha Shabani për Median Amfora.

Ndërsa Sofokli Thoma, aktivist mjedisor në Sarandë, tha se ajo që po ndodh në Manastir nuk mund të shihet e shkëputur nga transformimi më i gjerë i gjithë vijës bregdetare të jugut.

“Këtu, nga Kanali i Çukës deri në Ksamil, ka gërmime nga çekiçët. Nuk e kuptoj se çfarë duan të bëjnë. Edhe ndërtimet në Butrint, ku zona e mbrojtur ishte 150 hektarë, e ulën. Zonën e mbrojtur në Vlorë e bëjnë 800 hektarë. Pse e bëjnë?! Sepse e dinë për ndërtimet”, shpjegoi ai.

Në anën tjetër të kodrës së Manastirit të Shën Gjergjit, po zhvillohet projekti “Manastiri Resort”, në atë që njihet si “Gjiri i Manastirit”. Amfora zbuloi se ky projekt shkatërroi potencialin arkeologjik të zonës, ndërsa ngriti pikëpyetje edhe mbi respektimin e detyrimeve që burojnë nga statusi i Parkut Kombëtar të Butrintit si pjesë e pasurisë botërore të UNESCO-s.

Projektet e Manastirit u bënë të mundura pas miratimit më 22 shkurt 2024 të Ligjit numër 21/2024, i cili ndryshoi zonifikimin “Për Zonat e Mbrojtura”. Ndryshimet zbutën kufizimet e mëparshme dhe krijuan bazën ligjore për lejimin e zhvillimeve turistike, përfshirë strukturat akomoduese edhe në territore të mbrojtura ose pranë tyre. Situata e re solli avancimin e projekteve turistike në zonën e Butrintit dhe të Ksamilit, pasi u kufizua kufiri i zonës buferike të Parkut Kombëtar të Butrintit.

Më larg nga aty, në një tjetër pjesë të lakmuar të bregdetit shqiptar, “Premium Finance Invest” sh.p.k. u shpall “Investitor Strategjik me procedurë të veçantë” në korrik të vitit 2021 për projektin “Cape of Rodon Faza 1”.

Investimi me vlerë mbi 51.3 milionë euro pranë Gjirit të Lalzit synonte të ngrinte në zonën ende të pazhvilluar të Kepit të Rodonit, një hotel me katër yje me 250 dhoma, 30 vila, një kantinë vere dhe një park ujor, duke përfituar statusin për një periudhë trevjeçare dhe masa mbështetëse të parashikuara nga ligji, përfshirë të drejtën për përdorimin e brigjeve të detit dhe zonës së plazhit përballë kompleksit për një afat deri në 30 vite.

Megjithatë, pavarësisht statusit të investitorit strategjik, projekti nuk arriti të zbatohej brenda afatit të parashikuar. Në korrik të vitit 2024, Komiteti i Investimeve Strategjike vendosi t’ia zgjasë statusin edhe për dy vite, por me një kusht thelbësor: Ajo duhej të dorëzonte dokumentacionin e plotë që provonte marrëveshjet me pronarët privatë ose kalimin e pronësisë për të gjitha parcelat e prekura nga investimi. Por ende tre vite pas marrjes së statusit, projekti vijon të mbetet i kushtëzuar nga zgjidhja e çështjeve të pronësisë, duke mos arritur të kalojë në fazën e zbatimit sipas planifikimit fillestar.

Amfora lexoi se në Zonën Kadastrale 3365, ku do të zhvillohet projekti, për një pjesë të mirë të parcelave ndryshe nga konflikti i legalizimeve në Manastir, pretenduesit trashëgimtar të tokave, përfshirë Kishën Françeskane të Shqipërisë, përballen me mbivendosjet e “Ligjit 7501” për ndarjen e tokës bujqësore që pretendojnë të njëjtat parcela, ndërsa nga leximi i auditimeve të Kontrollit të Lartë të Shtetit ndër vite janë zbuluar regjistrime dhe përfitime të mijërave metrave katrorë më shumë nga sa i takonkte ndarjes së tokës bujqësore. Ndërsa vetë prokuroria ka zbuluar falsifikime masive për tjetërsimin e pronave shtetërore përmes AMTP-ve të tokave bujqësore, që në fakt nuk ishin të tilla dhe kishin si pronarë shtetin ose trashëgimtarë të hershëm.